Еще раз о займах, погашаемых за счет средств «материнского капитала»

Уважаемые коллеги, добрый день.

В предыдущих рекомендациях, связанных с нововведением в законодательство о материнском (семейном) капитале, предусматривающем перечисление средств целевого займа на банковский счет Вашего пайщика, мы предложили использовать схему договора купли-продажи с отсроченной оплатой. Предполагалось, что заем будут перечислен на банковский счет пайщика уже после заключения договора купли продажи, передачи и перехода к нему прав собственности на жилое помещение. При этом обременение ипотекой вначале регистрировалось бы в пользу продавца, а после того, как состоится договор займа и произведена оплата – в пользу кооператива. Такая схема снимает риск нецелевого использования средств пайщиком-заемщиком и сохраняет свою актуальность. Однако многие из Вас рассматривают (и во многом справедливо) двойную регистрацию обременения как дополнительную нагрузку на кооператив. Кроме этого, для последующей регистрации обременения в пользу кооператива необходимо, чтобы продавец жилого помещения снял ранее наложенное в свою пользу обременение, подтвердив в регистрационной палате, что деньги он получил. А это обусловлено только его доброй волей и поэтому не всегда может быть гарантировано.

Понимая эти ограничения, мы предлагаем Вам рассмотреть еще одну схему финансирования покупки жилого помещения с последующим погашением средствами материнского (семейного) капитала. Поскольку схема безналичного перечисления средств целевого займа на банковский счет пайщика-заемщика не снимает риск того, что эти средства могут быть обналичены и потрачены не по целевому назначению, предлагается обусловить предоставление целевого займа последующим безналичным перечислением на банковский счет продавца. Такое условие вводится как в договор займа, так и в договор купли-продажи жилого помещения. При этом договор купли-продажи становится трехсторонним, где кооператив выступает как кредитор. Условие, запрещающее пайщику-заемщику использовать средства целевого займа, каким-либо иным способом, кроме перечисления на счет продавца жилого помещения, обеспечивается безотзывной выдачей им соответствующего распоряжения банку.

Если раньше мы советовали избегать в договоре займа любых ссылок на то, что заем предполагается погасить с использованием средств материнского (семейного) капитала, то сейчас наоборот – рекомендуем акцентировать это обстоятельство. Прежняя рекомендация была продиктована стремлением нивелировать угрозы возможных обвинений, что кооператив участвует в сомнительных сделках, связанных с «обналичиванием» материнского (семейного) капитала. Условие безналичного перечисления займа на счет пайщика-заемщика снимает такие угрозы, но создает риск последующего нецелевого использования займа самим заемщиком. Поэтому есть смысл в договоре займа и в договоре купли – продажи обозначить целевое назначение займа и его связь с реализацией государственной программы поддержки семей, имеющих детей. Поэтому если ранее мы составляли трехсторонние договора купли – продажи жилого помещения, чтобы обозначить права кооператива как
кредитора-залогодержателя, то сейчас – как кредитора, предоставившего целевой заем и имеющего право, на основании ст. 814 ст. ГК, контролировать целевое использование займа. В этом плане, включение в договора купли - продажи и займа условия последующего безналичного перечисления средств на счет продавца и обеспечение этого условия соответствующим распоряжением банку может рассматриваться как исполнение пайщиком–заемщиком установленной законом обязанности обеспечить кооперативу возможность контроля целевого использования предоставленного займа.

Конечно, работоспособность этой схемы зависит как от готовности пайщика – заемщика сделать такое распоряжение, так и от готовности банка принять и исполнить него, но это уже вопрос переговоров и согласований.
Помимо прочего, такая схема позволяет оптимизировать расходы на оплату банку комиссионных, в связи с выдачей наличных средств со счета. Уровень таких платежей колеблется от 0,5% до 10% и ложится дополнительным бременем на пайщика, заемщика, поскольку эти платежи не компенсируются средствами материнского (семейного) капитала. Следуя схеме последующего безналичного перечисления средств на счет продавца, пайщик-заемщик освобождается от такого рода издержек, перекладывая их на продавца. Развивая эту схему, можно рекомендовать и продавцу открыть счет личных сбережений в кооперативе и перечислить полученную от продажи жилого помещения сумму уже на счет в кооперативе, для учета в составе переданных им личных сбережений. В последующем продавец сможет получить эти средства у Кооператива на более мягких, чем в банке, условиях, либо оставить их в Кооперативе на условиях срочной сберегательной программы. Но все это может быть только рекомендовано продавцу, но никак не ставиться в качестве обязательного условия сделки.

Я понимаю, что эта схема никак не разрешает проблему оплаты пайщиком членских взносов, но это обязательство пайщика как члена кооператива, никак не связанное с обязательствами по договору займа. Поэтому условие оплаты членских взносов следует оговаривать и контролировать за рамками договора займа. В том числе и целевого, погашаемого за счет средств материнского (семейного) капитала.

С документами реализующими эту схему можно ознакомитьсья в нашей библиотеке.

С уважением,
Марат Овчиян